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[이데일리 김성수 기자] 유럽 빌딩에 투자하는 제이알글로벌리츠가 유로 강세에 힘입어 150억원 환차익을 벌어들였다.
리츠(부동산투자회사·REITs)는 의무배당 이상만 배당하면 세금은 안 내기 때문에 이번 환차익에 따로 붙는 세금이 없다. 또한 환전수수료도 이미 지급한 상태라서 환차익이 온전히 제이알글로벌리츠의 이익으로 들어오는 구조다.
제이알글로벌리츠는 이 환차익을 현금 배당에 쓸지, 재무구조 개선에 쓸지를 놓고 ‘행복한 고민’을 하고 있다.
신한은행 엘리트론 제이알제26호리츠가 투자한 부동산인 벨기에 브뤼셀 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’ (자료=제이알글로벌리츠)
유로·달러 환율, 연초대비 12% 이상 ‘급등’
21일 금융투자업계에 따르면 유럽 빌딩에 투자하는 제이알글로벌리츠는 유로 강세에 힘입 커피소자본창업 어 150억원 환차익을 벌어들였다.
제이알글로벌리츠는 제이알투자운용이 운용하는 리츠로, 지난 2020년 8월 상장한 해외형 리츠다.
제이알글로벌리츠는 모(母)리츠로서 자(子)리츠 주식에 투자했다. 또한 자리츠는 해외 부동산 또는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 현지 법인의 증권에 투자했다.
자(子)리츠 영어학원 강사 로는 ‘제이알제26호’와 ‘제이알제28호’가 있다. 제이알제26호는 벨기에 수도 브뤼셀의 랜드마크 건물 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’에 투자하고 있고, 제이알제28호는 미국 뉴욕 맨해튼 오피스 ‘498 세븐스 에비뉴’를 기초자산으로 갖고 있다.
이 중 브뤼셀 파이낸스 타워 컴플렉스를 보유한 제이알제26호에서 환차익이 발생했다.
차량담보 파이낸스 타워 컴플렉스는 브뤼셀 중심지 펜타곤에 있다. △지하 4층~지상 35층 파이낸스 타워(본관) △지하 6층~지상 11층 도어 빌딩(별관)으로 이뤄진 총 연면적 19만5973㎡(약 5만9282평) 규모 빌딩이다.
벨기에 연방정부 산하의 건물관리청이 100% 임차하고 있다. 현재 벨기에 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처가 입 생애최초주택구입자금대출기간 주 중이다.
올 들어 유로·달러 환율은 연초대비 12% 이상 급등했다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 경제정책 불확실성과 미국 연방준비제도(연준) 독립성에 관한 우려가 높아져서 달러의 안전자산 역할이 약해졌고, 그 결과 유로 가치가 상대적으로 올랐다.
이 파이낸스 타워는 작년 말 담보대출 만기가 도래해서 차환(이미 발행된 채권을 새로 발행한 채권으로 상환)이 이뤄졌다.
올해 유로·달러 환율 추이 (자료=구글)
◇ 주주배당 재원 시점, 2026~2027년경 예상
제이알제26호가 작년 12월 파이낸스 타워에 대한 담보대출을 리파이낸싱할 때 대출 원금 감소분인 1억4000만유로(약 2100억원)에 대한 현지 출자가 있었다.
제이알제26호는 당시 회사채로 조달한 원화 자금 2100억원을 원·유로 환율 약 1500원에 1억4000만유로로 환전해서 송금했다. 이 자금을 송금한 후에는 윤석열 전 정부의 비상계엄 선포 등 국내 정정불안이 발생해서 환헤지를 실시하지 않았었다.
그러나 제이알제26호는 이달 1억4000만유로에 대한 환헤지 계약을 원·유로 환율 1600원에 체결했다. 현지에 남은 유로를 원화로 가져오는 과정에서 1유로당 100원 가량(총 150억원) 환차익이 발생할 것이 확정됐다는 뜻이다.
이 환차익은 온전히 제이알글로벌리츠의 이익으로 들어오는 구조다. 리츠는 의무배당 이상만 배당하면 법인세를 안 내는데다, 환전수수료 등을 환헤지 거래 가격에 포함시켜 사실상 환전수수료도 이미 지급한 상태다.
제이알제26호는 이 환차익을 현금 배당에 쓸지, 재무구조 개선에 쓸지 고민 중이다.
이번 환차익에 의한 주주가치 증가는 평가이익 상태로 아직은 배당가능 이익이 아니다. 향후 주주들 배당지급 재원으로 쓸 경우 그 시점은 오는 2026~2027년이 될 것으로 예상된다.
제이알제26호가 6% 중반 금리에 발행한 회사채가 있는데, 일부 주주들은 임대소득으로 회사채 이자를 부담하는 것을 선호하지 않는 경우가 있다. 일반적으로 회사채는 무보증 회사채다 보니 담보가 없어서 담보대출보다 금리가 높아서다.
이에 따라 제이알제26호는 오는 2026~2027년 유럽 현지에 담보대출 규모를 늘릴 계획이다. 만약 내년 말경 현지 담보대출이 늘어나면 금리를 지금의 4% 중반에서 3% 중반으로 낮출 수 있을 것으로 보인다. 이 경우 늘어난 대출금만큼 회사채가 줄어들게 된다.
제이알제26호 관계자는 “이번 환차익을 재원으로 주주 이익을 확대할 방안을 모색할 것”이라며 “올 들어 유럽 현지 대출시장이 빠르게 안정되고 있어서 오는 2026~2027년 중 기존 담보대출 연장 시 현지 대출 규모 증액을 통해 이번 환차익을 실현할 것”이라고 내다봤다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)
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